Photo credit: Unsplash
Kira ilişkileri, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını koruyan önemli yasal düzenlemelerle belirlenir. Bu düzenlemelerden biri de Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde yer alan “Yeniden Kiralama Yasağı” başlığını taşıyan hükümdür. Bu madde, kiraya verenin gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağını belirtir. Bu makalede, bu hükmün ne anlama geldiği, kiracılar ve ev sahipleri açısından potansiyel etkileri ve bu durumun pratikte nasıl uygulandığı ele alınacaktır.
Yeniden kiralama yasağı, kiralama sona erdikten sonra, kiraya verenin belirli bir süre boyunca aynı mülkü eski kiracısından başkasına kiralamasını engelleyen bir düzenlemedir. Bu yasağın temel amacı, kiracının ani bir şekilde mülkten çıkarılmasını önlemek ve eski kiracının konut güvencesini korumaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi, kiraya verenin gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, eski kiracısından başkasına kiralayamayacağını belirtir. Bu hüküm, kiracıların konut güvencesini korumayı amaçlar ve kiracının ani bir şekilde evden çıkarılmasını önlemeyi hedefler. Kiraya veren, kiralananı gereksinim amacıyla boşalttığında, üç yıl boyunca aynı mülkü farklı bir kiracıya kiralaması yasaklanır.
Bu düzenleme, kiracılar açısından bir güvence sağlar. Kiracılar, kiralananı haklı bir sebep olmaksızın boşalttıklarında, mülk sahipleri üç yıl boyunca aynı mülkü farklı bir kiracıya kiralayamaz. Bu durum, kiracıların ani bir şekilde evden çıkarılma endişesi taşımaksızın evlerini güvenle kiralamalarına imkan tanır. Ancak, aynı zamanda, bu durumun ev sahipleri üzerindeki etkileri de değerlendirilmelidir.
Ev sahipleri açısından, bu hüküm mülklerinin kullanımını sınırlayabilir. Kiraya verenin gereksinim amacıyla kiralananı boşaltması durumunda, ev sahipleri üç yıl boyunca mülklerini üçüncü kişilere kiralamakta kısıtlanır. Bu durum, ev sahiplerinin gelirlerini etkileyebilir ve mülklerini istedikleri gibi kullanma özgürlüklerini kısıtlayabilir. Ancak, bu kısıtlama, kiracıların konut güvencesini sağlamak ve ani evden çıkarmaları önlemek amacıyla getirilmiştir.
Pratikte, bu hükmün uygulanması bazı zorluklar içerebilir. Özellikle, ev sahipleri mülklerini yeniden kiralamak istediklerinde, eski kiracılarından başkasına kiralamama zorunluluğuyla karşı karşıya kalabilirler. Bu durum, ev sahiplerini gelir kaybına uğratabilir ve kira ilişkilerinde istikrarsızlık yaratabilir. Bu nedenle, bu hükmün uygulanması ve etkileri dikkatlice değerlendirilmelidir.
Sonuç olarak, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi, kiraya verenin gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasının etkilerini düzenleyen önemli bir hükümdür. Bu hüküm, kiracıların konut güvencesini korurken ev sahiplerinin mülk haklarını da gözetir. Ancak, bu durumun uygulanması ve etkileri dikkatlice değerlendirilmeli, kiracılar ve ev sahipleri arasında adil ve dengeli bir denge sağlanmalıdır. Bu sayede, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hakları korunabilir ve kira ilişkilerinde istikrar sağlabilir.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6530 E. , 2015/10458 K.
“Dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi gereğince açılan tazminat davasıdır. Belirtilen yasa hükmüne göre kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiş olup benzer düzenleme mülga 6570 sayılı yasanın 15. Maddesinde de bulunmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür.
Eldeki davada davacı, davalı tarafından gönderilen ve kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.”
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4956 E. , 2019/871 K.
“01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.
O halde, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
