Photo credit: Unsplash
1. Şufa Hakkı Nedir?
Şufa hakkı; kanundan doğan ve sözleşmeden doğan şufa hakkı olmak üzere ikiye ayrılır.
Kanundan doğan şufa hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732. Maddesinde düzenlenmiştir: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”. Diğer bir ifade ile şufa hakkı, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır.
Sözleşmeden doğan ön alım hakkında ise taraflardan birinin mülkiyeti kendisine ait bir mal ile ilgili olarak diğer tarafa öncelikli satın alma hakkı tanıması söz konusudur. Bu halde tarafların birbirine uygun irade beyanlarının yazılı bir şekilde olması; diğer bir ifade ile ön alım hakkı sözleşmesinin resmi şekilde yazılı olması gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 735. Maddesinde düzenlenmiştir: “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır”.
2. Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?
Bu hak ancak satın alan 3. Kişi alıcıya karşı kullanılabilir. Burada bahsi geçen 3. Kişi paydaşlar veya sözleşmede kendisine ön alım hakkı tanınan kişi dışındaki bir kişidir. Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda şufa hakkı kullanılamaz.
Gayrimenkulün alıcısı olan üçüncü kişi, şufa davasının davalısıdır. Şufa davasında payını satan paydaş, bu davada taraf değildir; diğer bir ifade ile payını şufa hakkı göze alınmaksızın satan paydaşa karşı dava açılamaz.
Söz konu hak ancak dava yoluyla kullanılabilir. Gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaş veya sözleşmede kendisine şufa hakkı tanınan kişi, taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açmalıdır.
3. Süre
Yasal ön alım hakkının kullanılması için Türk Medeni Kanunu madde 733/3 gereği; 3. Kişi alıcı, tüm paydaşlara taşınmazın satın alındığı yönünde noter aracılığıyla bildirim yapmak zorundadır. Alıcı, paylı taşınmazdan pay aldığını bildirim yükümlülüğünü noterden değil de yazılı olarak başka bir şekilde yerine getirse bile bu bildirim geçersiz kabul edilir. Noter marifetiyle bildirim alıcı için mutlak bir yükümlülüktür.
Şufa hakkı sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse, her halükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
Sözleşmeden doğan şufa hakkı ise şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre öne sürülebilir. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden 10 yıl geçmekle sona erer.
Şufa hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.
4. Görev ve Yetki
Şufa davalarında görevli mahkeme; Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Bu kapsamda şufa davası açacak olan paydaş, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde şufa davası açarak bu hakkını kullanabilir.
5. Peki Payını Satmak İsteyen Kişi Ne Yapmalıdır?
Hukuka uygun olarak payını satmak isteyen kişinin öncelikle diğer paydaşlara/kendisine ön alım hakkı tanınan kişiye yazılı olarak bu hususu noter kanalı ile bildirmesi ve makul süre vermesi gerekir. Bu sürede hakkın kullanılmaması halinde bu kişilerce artık ön alım hakkı kullanılamayacak olup, 3. Kişilere satış mümkün hale gelecektir.
Detaylı bilgi ve işlemlerinizin yürütülmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
