Konut  ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kiracının Ölümü

Konut  ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kiracının Ölümü
Konut  ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kiracının Ölümü

Photo credit: Unsplash

Kira sözleşmesi kavramı Türk Borçlar Kanunu’nda, “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeler” olarak tanımlanmıştır.

Kiracının ölümünün mevcut kira sözleşmesi bakımından birtakım sonuçları vardır.

Bu makalemizde konut ve iş yeri kiraları açısından kiracının ölmesinin kira sözleşmesine etkisini inceleyeceğiz.

Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarının Sona Ermesi

1) Bildirim Yoluyla

Kira sözleşmesi, belirli sürenin sona ermesinden 15 gün önce kiracı tarafından bildirimde bulunmak suretiyle sona erdirilebilir. Ancak bu sona erdirme hakkı kanun koyucu tarafından yalnızca kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren, sözleşme süresinin sona erdiğini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez.

Kiraya veren belirli kira sözleşmesini yalnızca 10 yıllık uzama süresinin sona ermesinden sonra genel hükümlere göre yapılacak bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir.

2) Dava Yoluyla

Diğer bir sona erdirme yolu dava açmaktır. Kiraya veren, kira sözleşmesini gereksinim, yeniden inşa ve imar ile yeni malikin gereksinimi hallerinden birinin bulunması halinde mahkemeden kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.

Buna ek olarak tahliye taahhütnamesinin bulunması halinde kiraya veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak da kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.

Peki Kiracının Ölmesi Halinde Ne Olur?

Kiracının ölümü, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 333. Maddesinde düzenlendiği üzere “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler”. Diğer bir ifade ile kira sözleşmesi mirasçılara geçerek devam eder. Şayet mirasçıların iradesi kira sözleşmesinin sona erdirmekten yana ise bu halde mirasçılar sözleşmeyi feshedebilirler.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin olarak bu hükmün kapsamı genişletilmiş ve kiracının mirasçılarına ek olarak kiracının ortakları, bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları veya ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar kişilere de kira sözleşmesini taraf olarak sürdürme hakkı tanınmıştır.

Ölen kiracıyla birlikte oturan ve kira sözleşmesini devam ettirecek kişiler bakımından mirasçılık şartı aranmamıştır. “Örneğin annesi (A) ile birlikte bir evde kiracı olarak yaşayan dul (B), geriye yurtdışında yaşayan oğlu (O)’yu bırakarak ölse, (B)’nin tüm terekesi tek mirasçısı olan (O)’ya kalacak, ancak oturduğu konutla ilgili olan kira ilişkisi, tereke kapsamı dışında tutulacak ve özel intikal kuralı doğrultusunda, onunla birlikte aynı konutta oturan ancak mirasçısı olmayan annesi (A)’ya geçecektir. Tek mirasçı konumunda olan oğul (O), kira ilişkisinde kiracı olmaya bağlanan kullanım hakkının kendisine intikal ettiğini iddia edemeyecektir.[1]

Kanun kapsamında tanınan fesih hakkı yalnızca kiracının mirasçıları lehinedir. Bu halde kiraya veren, kiracının ölümünü gerekçe göstererek kira sözleşmesini feshedemez.

[1] https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/456872, s.8, Kiracının Ölümünün Her Türlü Kira İlişkisine Etkisi ve Bu Etkinin Özellikle Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından Gösterdiği Özellikler, Doç. Dr. İpek Sağlam

İletişim