Kira Tespit Davası ve Uyarlama Davası

Kira Tespit Davası ve Uyarlama Davası

Photo credit: Unsplash

Kira bedellerindeki artışlar ve ekonomik olarak yaşanan sorunlar sonucunda kira sözleşmeleri taraflar için eşitsiz hale gelmiştir. Ev sahipleri kira bedellerinin düşük kaldığını belirtirken, kiracılar açısından ise kimi zaman çok yüksek gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 343. Maddesi uyarınca kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Bu halde bedelde değişiklik yapılabilecektir.

TESPİT DAVASI

TBK madde 344’te ise kira bedelinin nasıl belirleneceği düzenlenmiştir.

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Yukarıda yer alan kanun metninde belirtildiği üzere 5 yılın altındaki kira sözleşmelerindeki kira artışı yıllık olarak on iki aylık TÜFE ortalamasında yapılır.

Şayet kira sözleşmesinin süresi 5 yılı geçmişse bu halde kira artış oranını değiştirmek üzere mahkemeye başvurulabilir. Bu halde hakim on iki aylık TÜFE ortalamasını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önüne alarak kira bedelini belirler.

Kira tespit davası her zaman açılabilir ancak davanın açılış tarihi artışın ne zamandan itibaren geçerli olacağını belirler. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Kira tespit davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.

UYARLAMA DAVASI

Kira uyarlama davası, TBK madde 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü maddesi kapsamında açılan davadır.

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir.

Kanun metninden de görüleceği üzere devamdaki şartların gerçekleşmesi halinde borçlu, sözleşmenin mevcut koşullara uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir:

1) Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum olması,

2) Borçludan kaynaklanmayan bir sebep olması,

3) Sözleşmenin imzalandığı dönemki durum ile mevcut durumdaki mevcut olan olguların, sözleşmeyi ifa etmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacak kadar borçlu aleyhine değişmiş olması,

4) Borçlunun borcunun ifa etmemiş veya “ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutmak kaydıyla” ifa etmiş olması.

Uyarlama davası yukarıdaki şartların gerçekleşmesi halinde ihtara gerek olmaksızın her zaman açılabilecektir.

Uyarlama davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

İletişim